아파트의 몰락

저자
남우현 지음
출판사
랜덤하우스코리아 | 2011-12-30 출간
카테고리
경제/경영
책소개
부동산 대폭락 시대에 반드시 알아야 할 진실!『아파트의 몰락』은...
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이 책의 핵심이 뭐냐면, 주택 구매력이 있는 35~54세의 인구가 줄어드는 시점부터 거품이 가득한 부동산 시장은 가라앉는다는 것인데, (미국도 일본도 그랬다. 그 인구가 줄어들 때, 집값이 급락하고 모기지 사태가 터지고...)이게 그냥 '집값이 싸진다'가 아니라, 내수시장 침체, 전체 GDP의 16%에 이르는 건설 사업으로 인한 부동산 공급은 계속되므로, 지어진 아파트와 지어질 아파트, 그리고 수도권 주택 자체는 '폭탄'이 된다는 것이다. 심지어 베이비부머 세대는 수입이 없으므로 이 시점 집을 팔아 평수를 줄일 것이고, 대단위 아파트들은 그때에는 '재건축'이 필요한 낡은 상태가 될텐데, 새로 지어도 '집값'이 오른다는 보장이 없다면 누가 아파트를 리모델링 하려고 할까? 다 슬럼이 된다. 표에 따르면 이 왕성한 경제 활동 인구는 2015년부터 감소한다. 2015년이면 내 나이 34살. 즉 나는 디스토피아를 보게 될 것이다. 이게 늘 <콘크리트 유토피아>의 박해천 선생이 하는 이야기다. 결국 아파트 이야기는 세대론이 될 수 밖에 없고 <88만원 세대>에 대한 가장 정확한 대답은 아파트였다. 이걸 읽어낸 사람들이 지금 조심스럽게 한국을 뜨고, 다른 대안을 찾고 있겠지. 그냥 '집값 싸지면 나도 집 생기는 거임? 뿌잉뿌잉' 이런 생각을 하면 안 된다는 거다.... 이 책은 글자도 크고 얇아 읽기가 편한데, 뒷부분에 집중적으로 그런 이야기가 담겨있다. 참고로 외국은 80년에 걸쳐 진행된 고령화가 한국에서는 15년 만에 일어난다.


일반적으로 일생 중 가장 높은 수입을 올리게 되는 시기는 40~50대인데, 이런 이유로 이 시기의 구매력이 가장 왕성하다. 달리 말하면 전체 인구 가운데 40~50대가 차지하는 비중이 높을수록 부동산에 대한 수요가 많아져 자산 시장이 호황을 누릴 가능성이 크다는 의미다. (151쪽)


35세 전후로 첫 번째 집을 마련하고, 40대가 되면 승진 등으로 소득이 증가하는 데다가 자녀들이 성장하면서 더 넓은 평수로 집을 늘려가는 경우가 많다. 그리고 50대에는 각자의 형편에 따라서 한두 차례 실제로 살기 위해서나 투자 차원에서 혹은 출가를 앞둔 자녀들에게 증여하기 위해 주택을 구입한다. 그러다가 55세 이후 은퇴하면서 고정 쉽이 줄고, 자녀의 출가 등으로 다시 평수를 줄이게 된다.

이런 나이별 주택 수요의 변화 과정에서 살펴보듯 우리나라에서 주택 구입에 대한 핵심적 수요층은 35세~54세로 보여진다. 재미있는 사실은 우리나라와 여러 면에서 여건이 다른 국가들을 살펴보면 이 연령층이 전체 인구에서 차지하는 비중이 줄어들기 시작한 시점이 각국 자산 시장의 붕괴 시점과 정확하게 일치한다는 사실이다. 분석한 결과에 따르면 35~54세 인구의 비중이 줄었던 시기는 일본은 1990년, 미국과 유럽은 2006년이었고 주택 가격이 붕괴한 시점도 이와 같다. (152쪽)


하지만 주택 시장에 크게 영향을 미치는 35~54세 인구는 2011년부터 빠르게 감소하기 시작할 것이라고 예상되고 있다. (157쪽)


우리나라의 고령화 현상은 어느 정도로 바르게 진행되고 있을까? 보통 고령화사회에서 고령사회로 가는 데 독일은 40여 년, 프랑스는 115년이 걸렸다. 하지만 우리나라의 경우는 고령화사회에 진입한 2001년 이후 불과 18년 만에 고령사회로 옮겨갈 것으로 예상되고 있다. 2026년 초고령사회에 도달할 것으로 전망된다. 대부분의 OECD국가들은 고령사회에서 초고령 사회로 가는데 보통 80년 이상이 걸렸다. 이들 나라 가운데 일본은 36년이 걸려 역사상 가장 빨리 초고령사회에 진입했다는 평가를 받았다. 그런데 우리나라는 이 기록보다 무려 10년이나 빠른 속도로 고령화가 진행되는 나라라는 새로운 기록을 세울 예정이다. (160쪽)


50대 이상 가구의 전체 자산 중 부동산 비중이 80퍼센트를 초과해 부동산에 대한 의존도가 절대적이다. 그 이유는 1970년대 산업화 이후 다른 자산에 비해 부동산 가격의 상승폭이 컸기 때문이다. 그러나 은퇴 이후 소득은 꾸준히 줄어드는 반면, 자녀가 결혼 적령기에 도달하면서 지출은 오히려 크게 늘어난다. 여기에다 부동산에 대한 높은 의존도로 관리비나 대출이자가 날이 갈수록 부담으로 작용해 상당수의 은퇴자들은 보유한 집을 팔아 부채를 줄이고 예전보다 작은 집으로 옮겨가게 될 것이다. 그래서 인구의 급격한 노령화는 주택 시장을 침체시키는 커다란 압력으로 작용하게 된다. (161쪽)


공급이 넘치면 가격은 내려간다는 것은 당연한 시장 논리다. 주거하는 사람에 비해 아파트 수가 많은데 어떻게 가격이 올라가겠는가? 누군가 "아파트가 남아돌면 가격을 유지하기 위해서 그만 지으면 될 것 아닌가?"라고 반문할 수도 있다. 하지만 우리나라에서 아파트가 남아돈다고 해서 과연 시장이 자율적으로 공급을 최소화할 수 있을까?

여기에는 우리나라 경제의 근본과 직결된 뿌리 깊은 사정이 있다. GDP에서 건설투자 부문이 차지하고 있는 비중은 2009년 16.4퍼센트 정도로 우리나라 건설산업에 대한 의존도가 매우 높은 편이다. 그래서 "경기가 침체되면 건설경기를 부양하는 것으로 대응한다"는 것이 우리 정부의 정석 해법이다. 또한 국내 노동인구 가운데 건설어에 종사하는 사람은 10퍼센트에 불과하지만 창호, 커튼, 가구, 인테리어 등 건설과 연관된 직업을 가진 사람 수를 모두 따져보면 노동인구 중에서 4분의 1이나 된다. (173쪽)


지금까지 우리나라에서 지을 소유한다는 것은 중산층이 된다는 표상이자 경제적 안정의 지표였다. 우리나라에서는 집, 즉 아파트만한 상품이 없었기 때문이다. (중략) 주택공급과잉시대가 되었다. 이 말은 아파트란 상품에 대해 다시 한 번 진지하게 고민해봐야 할 때가 되었다는 것이다. 아파트는 상품의 태생 자체가 자산 가치 증대나 고급주택의 개념에서 출발한 것이 아니라 서민의 주거안정이나 주거복지의 목적으로 개발된 주택 형태이기 때문이다. 그럼에도 우리 나라에는 아파트의 이런 본연의 목적보다 투자로 인한 고급주택의 이미지를 가지고 있다. (203쪽)


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"특이한 점은 베이비부머 대다수가 달랑 집 한 채 갖고 있는 미래의 '하우스푸어'라는 점이다. 이번 조사에서 베이비부머의 82.1퍼센트가 주택을 갖고 있었다. 하지만 이들 중 41.0퍼센트는 노후에 집을 줄이겠다고 답했다."


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